企业拆迁到底应该如何获得赔偿
作者：雷敬祺律师 上海伟聚律师事务所高级合伙人
企业拆迁到底应该如何获得赔偿？很多企业面临拆迁的网友或者当事人经常会追问我这个问题。我其实很想直接正面回答他们，但是实务操作的经验告诉我，这个问题的答案不是明确单一的，不能用简单的数字给他们误导。
这个问题其实可以从三个层面进行分析。
第一个层面，法律对于企业拆迁赔偿的相关规定。
我们知道，关于拆迁相关现在的最高级别法律规定为2001年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》，该条例第三十三条，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。这是我们从全国通行的现行法律法规唯一一条能够找到的对企业拆迁的规定，通俗来说，企业拆迁应当给予“适当”补偿，而从操作层面，“适当”是没有实际操作意义的。当然，还有更细一点的地方规定，比如2001年上海市政府颁布的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》，该细则第四十五条（拆迁非居住房屋的有关费用补偿）拆迁非居住房屋，拆迁人应当补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：（一）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；（二）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；（三）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。这里，细分了几个赔偿项目，通俗来说，企业拆迁应当给予搬迁费、设备耗损、停产停业补偿。但搬迁费什么标准、停产停业补偿如何计算，还是无法操作。再当然，还有再细一点的具体拆迁口径，但该口径一般掌握在动迁组手里，被拆迁企业无法从公开的信息获取，实践中就有可能类似的企业确适用不同的拆迁赔偿标准。
据此，实践中企业拆迁的赔偿是混乱的，是标准不一的，是信息不对称的。
包括最近出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》，仍然没有对于企业拆迁赔偿的特别规定，笔者雷敬祺律师也曾向有关部门反映，但不见回应，或许立法者更注重的是居民拆迁的补偿，这涉及到社会的稳定，但其实，企业拆迁面临的矛盾也很尖锐，不仅仅是被拆迁企业与拆迁人的矛盾，还包括被拆迁企业与土地或房屋所有人的矛盾，希望立法者能够对此予以重视。
第二个层面，实践中对于企业拆迁赔偿的相关操作。
实践中对于企业拆迁的赔偿通常有两个部分，一部分是评估报告所列的损失，一部分是合情合理的协商赔偿。关于评估报告，通常会遇到几个问题，第一，评估范围是哪些，是否存在漏评；第二，评估标准如何确定，是否存在偏低；第三，无形资产是否可以列入评估等等。关于协商赔偿的数额，跟很多因素有关，企业的规模、拆迁项目性质、谈判的力度等等。
第三个层面，不同企业面临的不同情况有不同的处理方案。
1． 经营房屋性质。有些企业是租赁办公用房，有的企业是自有产权办公用房，而有的企业的厂房是违章搭建的，这样，不同的情况可能面临不同的法律风险和不同的法律方案选择。
2． 租赁合同剩余期限。有的企业租赁合同十多年，有的企业租赁合同马上到期，有的企业租赁合同已经超期，这样，不容的情况可能有不同的处理方案。
3． 企业拆迁后无法弥补的损失。比如一些特别许可证、无形资产、人员解聘等等无法评估的损失。
4． 历史遗留的一些问题。比如由于历史问题及当时法律的不完善而导致的无证建筑，厂房内员工的安置等问题，是参照有关法律相关规定给予解决的，必须通过谈判协商解决。
综上，目前来看，企业拆迁获得的赔偿要通过包括法律规定、评估报告、谈判协商等等一系列过程予以确定。
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