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           | 阅读数[] | 2006-8-5 11:40:10

商品房买卖合同纠纷中的惩罚性赔偿原则
 

 
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“解释”）第八条、第九条的规定，把“惩罚性赔偿原则”引入到了商品房买卖合同纠纷的处理之中来。对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。
    根据《解释》的规定，适用上述惩罚性赔偿原则的具体情形有五种：
    （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
    （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
    （三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
    （四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
    （五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
    有人认为这是《消费者权益保护法》（下称“消法”）中的“双倍赔偿”在商品房买卖纠纷中的应用，其实，这是不准确的。无论是购房者还是开发商，正确理解和应用商品房买卖合同纠纷中的“惩罚性赔偿原则”，都很重要。要正确理解和适用该原则，本人认为，需要注意以下几点：
    一、适用的范围。
    并非所有的房屋买卖合同纠纷都可以应用“惩罚性赔偿原则”。《解释》第一条就规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。此规定表明了《解释》的适用范围，所以，《解释》中的惩罚性赔偿原则也并不当然地适用于其他集资房、房改房、二手房的买卖纠纷。
    二、适用的条件。
    五种情形中，前二种属于严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约行为。在违约责任中适用惩罚性赔偿原则，这在我国现行民法、合同法领域中，是个突破，这是很特殊的。故而，在适用这个原则需要严格的条件也是应该的。其条件是：这种违约行为必须“导致商品房买卖合同目的不能实现的，（买受人）无法取得房屋”。如果不是这样，就算历尽了周折，但买受人最终还是取得了房屋，那就不能适用该原则。
    后三种情形属于“欺诈行为”。与《消法》第四十九条的规定有相似之处，但却是不同的。《消法》规定：“
    经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”首先，《消法》中所称的“欺诈行为”是泛指的；而本《解释》中的欺诈是有特定范围的，那就是“故意隐瞒”某些的特定事实。另外，赔偿的标准也不一样，《消法》规定的是确定的，是“购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”；而本解释中规定的是“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。
    后三种情形，在其适用条件上，必须“导致合同无效或者被撤销、解除”，也就是说只有退房才可以主张该项权利。
    三、适用上的障碍和漏洞。
    1、要适用“惩罚性赔偿原则”，那作为购房者，必须以舍弃“自己精心挑选并想购置的商品房”为代价。这是很多购房者所不愿意。这样，对于大多数“诚心”想买房的人来说，宁可费尽周折去取得商品房，也不愿意利用“惩罚性赔偿原则”去追究开发商的责任。
    2、对于“一房两卖”，现实中开发商容易规避。开发商以预定合同或认购书等形式代替正式合同，这样，即使“一女二嫁”也可轻松逃过惩罚性赔偿责任。
    3、对于“故意隐瞒”，现实中开发商也可规避。在目前卖方市场的现实情况下，开发商甚至可以向购房人明言，而不“故意隐瞒”，结果还是有很多的购房者愿意去购买。这样一来，由于不是“故意隐瞒”，导致最终无法适用“惩罚性赔偿原则”。
    4、对于无证销售，《解释》本身为开发商提供了“规避方案”。故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，如果导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人本是可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的。但《解释》第二条却规定出卖人如在诉讼前补办好许可证的，合同仍有效，这就让无证销售的开发商有空子可钻。只要开发商在法院开庭前想方设法办来许可证，购房者的赔偿要求就无法实现。
    5、《解释》中的“惩罚性赔偿原则”是个“弹性”条款。
    第一，能不能获得“惩罚性赔偿”，那是不确定的。《解释》规定的是“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，言外之意是，购房者可以请求，但是不是必然得到法院的支持，那是法院决定的。
    第二，能获得惩罚性赔偿多少数额也是不确定的。根据规定，法院可以在“零惩罚赔偿”到“已付购房款一倍”这样大的范围内根据实际情况确定具体赔偿额，不象《消法》那样明确地“双倍赔偿”。在此，法院拥有很大的“自由裁量权”。
    由于《解释》中引入的这项赔偿原则的这个“先天性的缺陷”，导致购房者如果要求“双倍赔偿”，那是需要冒较大的风险的，一旦自己的诉讼请求得不到法院的完全支持，那意味着可能要损失一笔数额不小的诉讼费和律师费。
    卖方市场决定了大多购房者不能在真正的平等条件下与开发商协商签约。虽然，最高人民法院以司法解释的形式给予购房者必要的倾向性保护，使很多购房者权利即使没有写进合同，也可以直接依据司法解释得到一定程度的维护，但总还是无法尽如人意。就如上述的“惩罚性赔偿原则”，要想使其真正发挥很好的维权作用，也还是障碍重重；如果要想通过此项原则获得“双倍赔偿”，那样的现实可能性则是更小。
 

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