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◎ 面对房产新政:买房卖房理财都要有一套新思路！ |
| 阅读数[] | 2006-9-29 16:17:05 |
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面对房产新政:买房卖房理财都要有一套新思路！ |
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随着国家税务总局下发的“108号文”的出台，个人房产转让所得已经被正式列入“财产转让所得”项目，20%的税率也让众多投资者和买房人的理财神经被深深触动。在房地产政策层面发生了众多变化的今天，作为普通置业者，如何在新政之下进行选择已经渐渐成为焦点。
持有还是抛售
受“108号文”影响最大的莫过于二手房市场，由于担心出售房屋的收益将会大打折扣，不少业主在考虑将 自己的房子“转售为租”。但根据记者的采访和实例计算，“转售为租”并不一定获得更好的收益。
刘女士2003年以每平方米5500元的价格购入一套上海万里城（巴黎之春第二期）100平方米的商品房，总价为55万元，首付15万元，银行贷款40万元，年限为20年。前一阵刘女士刚以每平方米8000元的价格出售此房，挂牌后不久就遇上了新政出台。
根据税收征收规定，个人所得税＝（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%，刘女士如果售出这套80万元的房子，需要缴纳的个税为 (800000-558420-44400-41425.0255)×20%＝31150.9949元（注：房屋原值=原房价+印花税+契税+产权证印花；合理费用=住房贷款利息+手续费+公证费；住房贷款利息以最新的房贷利率计算，计算三年的住房贷款利息。根据“商品房及其他住房装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%”的规定，案例中合理费用假设为原值的10%）。
因此，刘女士所要缴纳的税费总额为营业税+印花税+个税=44400+400+31150.9949=75950.9949元。
该房现在出售的话，实际收入为转让收入－首付－应缴税收－三年房贷利息（800000-150000-75950.9949－41100.0255=532948.9796元）。
如果刘女士“转售为租”三年后出售此房，届时因购房已超过5年，因此不用缴纳营业税和个人所得税。根据业内人士分析，今后房价会趋于平稳，不会大跌或大涨，因此，我们姑且把三年后的转让价仍定为80万元，每个月的房租收入为2000元。
三年后的实际收入为转让收入－房屋原值－房贷利息＋房租收入－装修费用－印花税＝800000-150000-82200.051+60000-50000-400＝577399.949元（案例中除主力税种之外，其他税率忽略，因考虑到实际上并非能每年租满，故以每年10个月来计算出租月份数。因此房是毛坯房，要出租需有一定的装修，故需支出装修费至少5万元）。
如果按照目前新政细则所规定的“对于未能出具合理费用相关凭证的业主，个人所得税以转让价的1%来征收”，刘女士只要缴纳8000元的个人所得税就可以了。如此算下来，刘女士售出此房的实际所得将会更高，实际收入为转让收入－首付－三年的房贷利息－营业税－印花税－个人所得税＝800000-150000-41100.0255-44400-400-8000＝556099.9745元。
如果刘女士将房售出，用其投资于其他领域，以每年5％的投资回报率计算，则售房所得的53.3万元三年后将变成61.7万元，比三年后出售此房的收益高出4万元。如果只缴8000元个税的话，刘女士获得的收益将更高。
由此可见，“转售为租”三年后的实际收益虽然比现在抛售要高，然而随着大量投资客“转售为租”，市场上的出租房可能会供大于求，租房收入也可能受此影响而下滑，刘女士的收益并不见得就会比出售房子高。由于刘女士的贷款数目不是很大，还贷年限也较长，所以每月的还款数目不大。如果贷款数目较大，每月的出租收入可能还不够用来还贷款。
从理财角度看，除非刘女士长期将此房出租，从长远看，收益会比现在出售高。否则，即便现在售房需要缴纳20%的个税，只要合理规划资金，仍然能使自己的财富更快增值。
租房还是买房
不少人都认为，买房要比租房划算，因为付利息和付房租相比，付房租是白白给房东交钱，而给银行付利息则心甘情愿，因为不管怎么说，房子是自己的，是在花钱买属于自己的东西。但在目前政策频出的情况下，众多计划买房的人心头出现诸多疑问：房市将会如何走？现在买房合算吗？是不是租房更加省钱呢？……
小张前一阵看中了一套90平方米价格为95万元的两房，想买来作为今后的婚房。但随着房产新政的推出，上家把房价抬高到了100万元。面对自己所中意的房子，小张有些犹豫了，房价可能下跌的传言让他左右为难，是买还是租？
银行理财专家表示，对于那些想要购房的人来说，短期内可能不是购房的最好时机，租房却是一个值得考虑的选择。比如小张，他购房打算首付三成，为30万元，其余70万元申请20年期商业贷款，按照目前贷款利率的下限计算，如果用等额本息的方法，小张每个月还贷额为4914.58元，总共要还银行479500.29元的利息。平均算下来，小张每个月光还的银行利息就是1997元，比他现在每月1200元的房租还要贵。
因此，现在买房就意味着在未来的几年中，如果出现更安全、收益更高的投资机会，由于资金被套牢而无法抓住。而且购房人的每月支出也会多出不少。
理财专家还给小张算了一笔账，房产新政的主要目的是为了打击炒房者、保护自住客，未来几年里，即使房价不下跌，大涨的可能性也不是很大。就算他看中的那套房子依然卖100万元，几年下来，小张用自己的首付款30万元所进行的其他投资的所得收入以及这些年的薪金收入，可以在购房时帮助小张少申请一些商业贷款，从而减轻其月供压力。如果房产新政的调控奏效，小张可以用同样的钱买更好的房子，这笔30万元资金的利用率也会比现在高得多。
业内人士同时指出，按照目前的情况看，租赁市场的租金价格不可能上涨。信义房地产研究中心的李振宇表示，由于前段时间购房者买的房子很多都未到5年期限，因此有一部分炒房者将会转售为租，租金可能一直会处于一个比较便宜的水平。
那么，现在想买房的人该怎么办呢。专家的建议是，如果确实有迫切的购房需要，在进行一段时期的观察后，如果房价相对稳定，就可以考虑出手了，要把购房目标锁定在新房或者已经超过5年期限的二手房上，这样可以避免上家把税金转移给购房者。如果打算购房作投资或者购房需求并不是非常强烈的则可以考虑观望。在观望的同时，不要忘记将原本打算买房的资金制定一个理财计划———外汇、黄金、股市、银行的半年期或一年期理财产品……都是投资的好去处。哪怕是只打算观望三四个月的准购房者，也可以考虑进行一些灵活的理财，目前银行的理财产品很多都是超短期的固定利率产品，收益率要比同期存款利率高出一截。
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