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◎ “四大悬念”搅局二手房市场 |
| 阅读数[] | 2006-9-29 16:16:59 |
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“四大悬念”搅局二手房市场 |
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新华社上海７月３１日专电 随着个人二手房转让所得税开征起始日的临近，市场上悬念迭起：二手房市场受多大影响？重征个税能不能精准打击炒房？会不会出现税负转嫁？征税效应会不会因为难操作而在简易化处理中弱化？降价抛售难抑大量接盘
国家税务总局征收二手房转让个税的通知一出，上海市场立即掀起波澜：近几日二手房突击交易明显增多，部分业主为避税自动降价、火速成交。记者了解到，闵行、黄浦、浦东等区房地产交易中心原本交易清淡，一下子出现上百人排队等候交易的场面。平时缴纳营业税半个小时就可办好，现在则要等上１个小时。
一些业主为赶在８月１日前完成交易开始降价销售。美联物业对上海３２家分行的统计数据显示，强征个税政策公布一天内，就有近２０％的卖家下调售价１０％至１５％。
与此相应的是，另一些买家则在大量接盘。一位褚姓小姐告诉记者，她在静安区曹家渡的一处房子，４年前买入时花费５５万元，现在挂牌价１３５万元，这两天刚挂出去，就来了４个买家，全是一次付款。
市场人士认为，抛售与接盘的背后，二手房市场已经在各方的博弈中开始了调整。其一，许多卖家开始改售为租。
其二，交易在短期内将渐趋低迷。汉宇地产总经理施宏睿认为，强征个税对二手房交易量短期内会有明显影响，预计几个月内二手房交易量将持续低迷，再度进入“冷冻期”。短期投资无利“炒房者不要玩了！”上海楼市境外人士专刊发行人蔡为民认为，二手房个税恢复征收，其矛头直指房地产投机客。２０％的个税税率明显降低了投资获利空间，加上全额营业税和其他相关税费，二手房变现的成本大幅提升，短期投资房地产基本无利可图。
“两税让投资房产的暴利时代结束了。”诚信地产的一位分析师说，在全额征税、强征个税前，能多赚７．６万多元，现在的获利只比同期银行存款利息高出不到３倍。转嫁税负？“没那么容易”
强征二手房个税后，卖家的税负会不会被转移到买家头上？这是目前市场上最大的悬念。
市场人士认为，不排除税负转嫁的可能。美联物业大宁店的一位经纪人说，今年６月１日，房屋营业税征收期由２年改为５年内时，上海就有不少卖家将营业税部分或全部转嫁给买家，导致二手房价格短期内上涨了３个百分点。开征个税的这部分支出也可能被加入房价，导致二手房价短期上扬。
但更多人表示乐观。中原地产曲阳店的杨经理说，转移税负的前提是市场供不应求，否则有价无市，“买家不接盘，加价也白加”。现在的大势与以前不可同日而语，先是延长征收二手房交易营业税的期限，后又强征个税，这些措施效应叠加，将进一步打击二手房市场投机需求。如果９０平方米以下的中小户型占开发总量７０％的比例能够落实到位，普通商品房的供求会趋于平衡，税负转嫁将没有可能性。个税征管会否落实？关键看执法刚性
早在１２年前，相关政策就明确要征收二手房个税，但事实上一直是开而未征。这回强征能否落实？业内人士认为，关键看执法刚性。
就《通知》本身而言，至少还留有两处“活口”：一是纳税人不提供房屋原值凭证，税务机关可实行核定征税，具体比例由省市确定，幅度为住房转让收入的１％到３％。这里存在两个漏洞，一是地方税务部门的自由裁量权过大，二是卖房人会在“２０％据实征收”和“１％到３％核定征收”两个指标之间权衡、取其轻。这一规定会“诱使”卖家隐藏凭证。最终，那些征信系统不发达、房屋交易信息登记不全的城市，有可能倾向于确定一个统一的税率，实行核定征收。
另一个“活口”是，夸大装修费用。由于发票缺失、查验困难，很可能无论实际装修费用多少，结果都按房屋原值１０％的最高限额折算。这样，炒家便有漏洞可钻：简单装修，高报成本，减小税基。
业内人士认为，要堵住上述漏洞，关键在刚性执法。如果税务部门真能与房地产管理部门携手、与中介机构协调，形成多部门协税、护税的氛围，就没有填不了的“漏洞”。 |
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