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◎ 如何要回我的房产 |
| 阅读数[] | 2006-9-29 15:36:02 |
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如何要回我的房产 |
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如何要回我的房产
问：我于1998年出国之前在上广州买了一套三房两厅的单元房，因我是单身一人，所以拜托我小弟帮忙照看房屋。今年我从国外回来后得知，自1998年11月至2000年1月，小弟将我的房屋以每月2000元的价格出租给了张某。而到了2000年2月他见我没有回国的意思，同时自己又需要一笔资金办公司，于是借口受我所托将房屋以市价卖给了他的朋友小王。因我走时将房产证交给了小弟，所以他们已经办理了房屋过户手续。请问，他们的交易是否有效？我可不可以以该交易未征得我同意为由要求小王将房产返还与我？我是否能要求小弟将1998年至2000年的房屋出租金给我？我的房屋是2000年2月被卖的，现在我若到法院提起诉讼是否过了诉讼时效？
律师：根据来信所述，你和小弟之间属于委托代理关系，你给小弟的代理权是照看房屋，而他却先是将房屋出租，继而以你的名义将房屋出售，其代理行为显然超越了代理权。"合同法"第48条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权中止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第49条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权中止之后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据以上规定，如果你对小弟超越代理权的行为不予追认而且相对人也不能提出证据来证明自己有理由相信你小弟有代理权，那么你小弟和张某、小王之间的交易行为即属于无效的民事行为。"合同法"第56条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。综上所述，你可以要求小王返还你的房屋，但是否能够要回，还要看小王是否能提出相信你弟弟有代理权的理由。至于你弟弟出租房屋所得的租金，"合同法"第398条和第404条规定：委托人应当预付处理委托事务的费用。委托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及利息。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。据此，你可以要求弟弟返还扣除物业管理及其他必须费用后的剩余部分。至于时效问题，"民法通则"第135条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效时间为两年，法律另有规定的除外。第137条规定；诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。鉴于你人在国外，不知道权利被侵害的实际情况，你请求法院保护合法权益的诉讼时效，应当从你回国得知权利被侵害之日起开始计算两年为止。所以你现在请求法院保护合法权益并未超过诉讼时效。
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