“史上最牛钉子户”的出现和被滥用了的“拆迁”
作者：雷敬祺 陈洪湖 律师 来源：彦盟专业律师网www.yanmon.com
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一个被挖成10米深大坑的楼盘地基正中央，孤零零地立着一栋二层小楼，犹如大海中的一叶孤舟。这就是网上热论的，重庆“最牛钉子户”。“钉子户”的产生，应该不是个案，似乎是有拆迁的地方，就有“钉子户”。在国外，我们也同样可以看到类似的“钉子户”，但是，他们都成为当地司法独立的象征，代表了一个民族对法律的信念，比如英国83岁老妇和小屋、德国威廉一世和小磨坊主、日本机场绕道等。国内的“最牛钉子户”会有怎样的结局呢？
观点一：非公益强拆违宪
《中华人民共和国宪法》第十三条 公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。非国家为了公共利益的需要依照法律规定实行征收或者征用并给予补偿不受侵犯。政府之“拆迁许可证”颁发，将会使拆迁人取得特权之一即被拆迁人不在安置协议上“画押”，拆迁人可申请强行拆毁房屋和搬迁，也即相当于拆迁人取得了对被拆迁人强迫交易的特权，但此一特权涉及到对公民私有财产权之限制和戕害，故必须严格遵循宪法和法律之基本要求及程序规定。但根据《中华人民共和国城市房拆迁管理条例》和《重庆市城市房屋拆迁管理条例》也未见可以非公共利益之目的而行拆迁之规定，如有之，必违宪。
而本案中的拆迁人是个一般的商人，且用系争地块修建商业用房，实难看出拆迁人“圈地拆迁”为公共利益之谋，可见拆迁人的上述拆迁行为的合法性是存在很大疑问的！那么，谁来证明拆迁是否为公共利益？当然不是杨武吴苹一家“说不是公共利益就不是？！”我们认为，拆迁人有义务来证明，因为，拆迁人决定了项目的规划和建设；房屋拆迁管理部门有义务来证明，因为，根据《城市房屋拆迁管理条例》其为向法院申请强制拆迁的主体。如果上述两者都不能证明，那么就不能认为是为公共利益的拆迁，就不能实施强制拆迁！《物权法》实施之后，这一点应该更加明确，《物权法》第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。也就是说，如若没有明确的公共利益作为理由，拆迁的合法性当然就要受到质疑。
观点二：现行拆迁估价方法存在严重问题
举一例：上海静安一冠以“零星旧里改造”之名的项目，一拆迁户被拆房屋的基本情况是：居住部分建筑面积为13.86平方米，经批准的非居住部分建筑面积为9.99平方米。但领取的货币补偿金额是大大超过了货币安置政策下应得的数额，超出的部分为被上诉人在安置补偿协议中以政策所没有的补偿项目即一次性补偿费为人民币598，664元，后又因上诉人要求追加200，000元，共计政策外补偿上诉人798，664元，而该户政策应得安置款为183，336元。（案例来源：彦盟专业律师网）让笔者疑惑的有：被上诉人作为一个以追求利润最大化为目标的商人（其中四名自然人股东占其45%的股份），而非任何慈善组织，为什么会愿意以政策的五倍标准向上诉人支付拆迁安置补助费，且多给上诉人政策外的金额就高达人民币798，664元，也非任何一个所谓的慈善义举或照顾所能诠释，能合理解释上述现象的只有是：拆迁人的拆迁行为存在“硬伤”。基于该户与拆迁人不存在任何其他的特殊且正当的利害关系，且上述实际补偿的金额与政策规定的补偿金额之间存在如此悬殊，必然生出的问题是：要么被拆迁人多给了太多了安置补偿金，要么拆迁政策所规定的对被拆迁房屋按市场价值进行补偿，在实际作业过程中，拆迁人所委托的估价机构所采用的估价方法存在严重的失实？因为从纯经济的角度来看，基于该户房屋所处的特殊位置和极低的容积率（只有两层），其经济价值又岂能用982，000元划等号。
观点三：拆迁乱象基本解决之道
应当明确商益和公益拆迁利益剪刀差的归属，即现行的拆迁法规和政策应当对拆迁公益和非公益的性质作出区分。如果为公益拆迁，拆迁人应当是合法地代表政府实施拆迁，其成果归属于公共财政，其支出的各项拆迁费用最终也应由公共财政埋单。如为商业拆迁，就应当是拆迁人、被拆迁人和社会等各方面共盈的方式进行，而非现在由特权者巧取豪夺；且商业拆迁只要在城市规划等事宜上能够通过政府批准，余下的具体拆迁事宜就应当由拆迁人与被拆迁人按照平等、自愿、诚信、公平原则协商安置补偿事宜，不能简单地认为“如果补偿合理，就应该拆迁”；拆迁人也不能再采取主要看人不看房拆迁，以及看人的社会地位决定拆迁过程中的态度和拆迁结果，差别对待引发矛盾，政府也不能再站在拆迁方一边帮腔。
总之，无论何时，国人患的是不公而非寡！
作者：雷敬祺 陈洪湖 律师 来源：彦盟专业律师网www.yanmon.com
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